2020年，房价继续上涨是个伪命题！

随着新冠肺炎在国内得到基本控制，房价即将上涨的调子也在悄然升温。

3月25日，湖北除武汉外全部解封，这标志着全国防疫战取得了基本胜利。

经济逐步恢复运行，一切回归正轨。于是很多人的关注点，又回到了那个绕不开的话题：现在是买房的良机吗，后期会不会大涨？

这个问题，我们需要从多维度去分析。

房价会翻拍2008年剧本？

对于疫情后经济如何重启，很多人习惯于拿2008年金融危机时期的对策来说事儿。

2008年金融危机对我国最大的影响，就是进出口大幅下降（2007年我国外贸依存度高达66.2%），商品积压，出口型企业倒闭，工人大面积失业。

所以，四万亿救市计划和家电下乡，对刺激经济、扩大内需产生的作用十分明显，楼市也经历了短期下跌后持续上涨的态势。

但在这次疫情下，即便央行再次降息、放水，会面临许多硬核问题：1，降息、放水可以阻止病毒扩散吗？降息、放水可以加速疫苗研发吗？降息、放水能降低居民杠杆，增加居民收入吗？降息、放水能催生一个海量吸纳就业的产业吗？降息、放水能解决产能过剩吗……

简单说，2008年应对危机的老办法在本次疫情过后的经济重启中会显得苍白无力。

2008年，形成最大冲击的是出口型企业，但是在出口转内需的带动下也很快回血。2020年，餐饮、旅游、电影、娱乐、商场等等众多行业全部停摆，因为经济活动最重要的主体——人出现了流动限制，这对于服务业贡献率占GDP的59.4%的经济结构而言是一个致命伤。

用百业萧条来形容当前的经济形势毫不为过，经济整体出现大面积滑坡风险，房地产能置身事外吗？

显然，不太可能。

购房需求，真的很大吗？

我国城市化尚未完成，目前60.06%的城市化率还有15%的上升空间，成为国内存在巨大购房需求的最大理论依据。

这个观点明显忽略了西方国家以产业化带动城市化的事实，单纯从城市化水平差距上比较，得出伴随我国城市化发展仍有大量购房需求的结论，是缺乏科学、严谨逻辑论证的。另一个重要问题，国内房地产市场需求，长期以来被作了简单加总，不能真实反映市场实际需求量。

在欧美、日本包括香港，房地产市场大体可以分割成三个市场：供高收入阶层进入的商品房市场；供低收入阶层进入的廉租房市场；为暂时买不起房、流动群体服务的租房市场。

但在国内，出于政绩考核、土地财政依赖、商品房暴利诱惑等原因，地方政府和房企都不愿开发廉租房、公租房，地方政府、政策、地产开发商、资本及其利益关联体媒体、广告公司都大肆鼓吹商品房市场，“居者有其屋”的逻辑从营销、舆论到现实（生活、婚姻、子女入学）都变成了“居者买其屋”的硬性要求。

在这种形势下，住房需求就被偷换概念成了购房需求，进而变成对应的国内人口数量，显然就跟市场实际需求相差很远，因为对于低收入群体而言，国内房价是让他们一辈子都只能仰视的，但他们的租住需求也被统计到了买房需求中。

所以，国内购房需求是被放大了很多倍的。

央企退出房地产，什么信号？

最近，一家央企和一家国企宣布退出房地产市场，引发了业内对房地产走向的种种猜测。

3月23日，国家电网宣布退出房地产市场，24日，罗牛山股份发公告称将剥离房地产业务。

这被媒体解读为“央企执行国资委‘央企退出房地产市场’命令”和聚焦主业。

国资委发布央企退出房地产市场通知，是2010年3月，但是执行效果一直欠佳。政策发布3年后的2012年，调查显示央企退出房地产市场的不足四分之一，且央企频频刷新各地地王。

过去十年的地产黄金期，央企的地产业务成绩亮眼。以国家电网子公司鲁能集团为例，2016年、2017年都位列房企销售榜TOP20.

有市场，有利润，有拿地、原料采购、建设施工等诸多优势，央企和国企为何不早不晚选择这个时机退出房地产市场呢？

最大的可能性就是，近水楼台先得月，春江水暖鸭先知。央企、国企在市场大衰退前夜，提前溜号。

固然由于房产流通性差，房地产市场暂停交易导致市场反应滞后甚至麻木，疫情对经济的负面效应还没传导到房价上来。但是，居民杠杆高企，海外疫情扩散对出口贸易形成的冲击才刚刚开始，内需萎靡，失业猛增，国内经济进一步下行压力偏大，很快就会在房价上表现出来。

基于以上分析，我们认为2020年房价不具备大涨的前提，然而只要“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调还在，整体房价也不会出现超过三分之一的跌幅。